196 hectares d’un seul tenant avec potentiel sablier Herry (18140)

Cher (18) | Propriété destinée aux investisseurs

Terres & Domaines propose un ensemble foncier d’un seul tenant de 196 ha 48 a 16 ca, composé de terres agricoles, de prairies et de bois.

Cette propriété associe des revenus locatifs agricoles existants, trois puits permettant l’irrigation des terres et un potentiel de valorisation du sous-sol, sous réserve de sa faisabilité technique, foncière et réglementaire.

La vente ne comprend aucun bâtiment ni matériel. Les trois puits appartenant au vendeur font partie des biens vendus mais peuvent être dissociés de la vente.

Un ensemble agricole vendu occupé

Selon les éléments parcellaires disponibles, la propriété comprend environ :

- 173,81 ha de terres ;

- 3,63 ha de prairies ;

- 19,05 ha de bois et taillis.

Environ 177,25 ha sont loués, dont 159,86 ha sous baux ruraux cessibles à long terme, selon les baux et les éléments locatifs communiqués. Une autre partie relève d’un bail verbal. Les bois et taillis sont déclarés libres d’occupation.

Le fermage annuel est d’environ 28 000 €, avant charges et fiscalité du propriétaire.

Les terres sont vendues occupées. L’acquisition s’adresse donc à un investisseur souhaitant constituer ou développer un patrimoine foncier, dans le respect des baux et des droits des preneurs en place.

La chasse est déclarée libre de location, sous réserve des restrictions applicables, notamment sur les parcelles situées dans la réserve naturelle.

Trois puits d’irrigation

Trois puits appartenant au vendeur, permettant selon les informations communiquées l’irrigation d’environ 175 hectares. Les autres équipements d’irrigation ne sont pas compris dans la vente.

La situation est indiquée par le propriétaire comme « libre de droits d’eau », sous réserve de vérification des titres et autorisations applicables. Les prélèvements restent soumis à la réglementation et aux éventuelles restrictions administratives, notamment en période de sécheresse.

Un potentiel sablier identifié dans les documents d’urbanisme

Une partie de la propriété relève d’un secteur protégé en raison de la richesse du sol et du sous-sol, prévu par le PLUi de Berry Loire Vauvise. La surface concernée est évaluée à environ 34 hectares, selon les éléments parcellaires disponibles.

Le règlement du PLUi prévoit, dans ces secteurs, les constructions et installations nécessaires à la mise en valeur de ces ressources, sous réserve des autres dispositions et autorisations applicables.

Selon les indications du propriétaire, le potentiel théorique du gisement serait d’environ 4 millions de tonnes de sable.

Ce volume est indicatif et ne constitue pas une réserve exploitable certifiée. Il devra être confirmé par les investigations géologiques et apprécié au regard du périmètre vendu, des contraintes environnementales et des autorisations nécessaires.

Aux dires du propriétaire, un carrier aurait déposé une demande d’autorisation d’exploiter la sablière. Cette information est en cours de confirmation auprès des intéressés. Elle ne permet pas de présumer de l’obtention d’une autorisation, de son périmètre ou du calendrier d’une éventuelle exploitation.

La disponibilité des terres louées comprises dans ce secteur n’est pas garantie. Leur libération reste soumise à un accord avec les fermiers concernés ou, si les conditions légales sont réunies, à une procédure de résiliation pour changement de destination agricole, en lien avec les dispositions d’urbanisme applicables. Les autorisations éventuellement requises, les délais et les droits à indemnisation des preneurs devront être respectés.

L’identification de ce secteur dans le PLUi ne vaut ni autorisation d’extraction ni libération automatique des terres louées.

Risques et environnement réglementaire

La situation de la propriété dans le val de Loire implique plusieurs points de vigilance.

Inondation et remontée de nappe. Le secteur des Butteaux est concerné par les crues de la Loire et par la présence d’une nappe alluviale peu profonde. Les prescriptions du PPRI Loire – Val de La Charité doivent être examinées à l’échelle des parcelles. La sensibilité des eaux souterraines aux pollutions doit également être prise en compte.

ZNIEFF de type II « Loire Berrichonne » — 240031328. Une partie de la propriété relève de cet inventaire écologique. Il signale la richesse des milieux naturels, à intégrer dans l’étude de tout projet, sans constituer à lui seul une interdiction générale d’activité.

Natura 2000. Une partie des parcelles est concernée par les sites :

• « Vallées de la Loire et de l’Allier entre Cher et Nièvre » — FR2600965 ;

• « Vallées de la Loire et de l’Allier entre Mornay-sur-Allier et Neuvy-sur-Loire » — FR2610004.

Les projets susceptibles d’affecter ces sites doivent respecter leurs objectifs de conservation et, lorsque la réglementation l’exige, faire l’objet d’une évaluation des incidences.

Réserve naturelle nationale du Val de Loire. Une partie des parcelles se situe dans son périmètre. La réglementation y encadre fortement les usages et les travaux, et interdit les activités industrielles. Les emprises concernées doivent être précisément distinguées de celles envisagées pour une éventuelle exploitation du sous-sol. L’exercice de la chasse y est également soumis à des restrictions ou interdictions selon les secteurs.

Prescriptions locales du PLUi. Le règlement écrit prévoit également, pour les secteurs qu’il identifie au titre de Natura 2000, de la réserve naturelle nationale et des cours d’eau protégés, l’interdiction des constructions, installations, affouillements et exhaussements des sols. L’articulation de ces prescriptions avec le secteur de richesse du sous-sol doit être vérifiée sur les emprises de tout projet.

Ces périmètres ne couvrent pas nécessairement l’ensemble du domaine. Leur délimitation et leurs conséquences doivent être vérifiées pour chaque projet, notamment concernant les travaux, l’eau, la chasse, les habitats naturels et les espèces protégées.

Un état des risques actualisé portant sur les parcelles vendues complétera l’information de l’acquéreur.

Prix et modalités de présentation des demandes

Prix de vente : 4 297 000 €

Honoraires Terres & Domaines : 200 000 € TTC à la charge du vendeur.

Les droits et frais d’acquisition sont à prévoir en sus par l’acquéreur.

Dossier, baux, parcellaire et éléments techniques disponibles sur demande auprès de Terres & Domaines.

Toute demande sera présentée au propriétaire après remise à Terres & Domaines d’un justificatif de financement ou d’une attestation financière permettant d’établir la capacité de l’acquéreur à réaliser l’opération.

Yann GAUDRY — Terres & Domaines
06 51 88 08 54

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.